MENU

検査済証がない建築物を増築する方法|一級建築士が解説

検査済証がない建築物を増築する方法|一級建築士が解説

検査済証がない建築物を増築したいです。どうやって進めればいいか教えてください、、、

 

 

こんな疑問にこたえます。

 

 

✓この記事の内容
  • 検査済証がない建築物を増築する方法
  • 増改築はしないが、建物の適法性を担保したいときの方法

 

 

こんにちは。せのしゅん(@senosyun_archi)です。

ディベロッパーで働く一級建築士です。

検査済証がない物件の改修を、数十件近く担当したことがあります。

 

 

こんなぼくが解説をしていきます。

では、3分で読めるのでサクッと見ていきましょう。

 

 

検査済証がない建築物を増築する方法

検査済証がない建築物を増築する方法

 

3ステップで解説します。

 

 

ステップ1:建築物の分類

 

まずは「確認済証の有無」と「検査済証の有無」で、物件の分類を確認しましょう。

 

 

確認済証

 

 

「適法かどうか判断できない建築物」であれば、ステップ2にうつります。

 

 

そもそも、建築基準法にもとづく検査の書類は、「確認済証」「検査済証」があります。

 

 

  • 確認済証:工事着手前に受領する、建築予定の設計図を確認した証
  • 検査済証:工事完了後に受領する、設計図と現地が整合している証

 

 

 

どちらの書類がないのかを、はっきりさせて次のステップに進みましょう。

 

 

ステップ2:国交省のガイドラインに基づいて調査

 

ステップ2では、国交省のガイドラインに基づいた調査を行います。

 

 

が、ちょっとガイドラインがわかりにくいので、ここではもう少しかみ砕いて説明します。

調査の流れとしては、以下の通り

 

 

  • フェーズ1:依頼者が図面を集める、もし図面がなければ復元する
  • フェーズ2:調査者が図上調査・現地調査をおこなう
  • フェーズ3:調査者が報告書を作成する

 

 

  

なお「依頼者」「調査者」については、

 

  • 依頼者:ほとんどの場合で、施主のこと
  • 調査者:ほとんどの場合で、設計者のこと

 

 

という形で考えてもらえばOKです。

 

 

かんたんに言うと、

「図面を見て、設計者が図面と現地の調査をする。終わったら報告書をつくる。」

ということですね。

 

 

「国交省のガイドライン」と言うと大げさですが、やっていることはシンプルです。

一応、ガイドラインのフロー図も貼っておきます。

 

 

フロー図

https://www.mlit.go.jp/common/001046527.pdf

 

ステップ3:報告書をつかって確認申請をする

 

ステップ3では、ステップ2で作成した報告書をつかって確認申請をする段階です。

 

 

そもそもステップ2で作成した報告書は、それ自体では法的な担保にはなりません。

 

 

報告書は、確認申請書類に添付することで公式の書類になります。

 

  

で、増築の確認済証をもらってはじめて、「今の建物は適法(または既存不適格)ですよ」というお墨付きになります。

 

※今の建物に対する検査済証がもらえるわけではないので注意

 

 

報告書の内容が問題なければ、これで増築の確認申請が出せますよ。

 

 

増改築はしないが、建物の適法性を担保したいとき

増改築はしないが、建物の適法性を担保したいとき

 

でも、「増改築はしないけど、建物の適法性を担保したい」というパターンもあるかと。

 

 

法的な担保を得るためには、増改築によって検査済証をとるのが基本ですが、その他の方法も紹介しておきます。

 

 

✓適法性調査 
  • 審査機関に依頼しておこなってもらう、建築基準法などとの整合を確認する調査
  • 完全に法的な担保がとれるわけではないが、審査機関が調査をするので、ほぼ間違いない担保となる

 

 

✓エンジニアリングレポート 
  • 審査機関に依頼しておこなってもらう、不動産売買の視点での調査
  • 建築基準法との整合は確認できないが、劣化状況などの「商品」としての不動産の担保になる

 

 

✓既存不適格調書 
  • 設計者に依頼して作成してもらう、既存建物の状況報告書
  • あくまで設計者が作成するだけなので、法的な担保が弱い
  • 国交省のガイドラインに基づく報告書と、同様の扱い

 

 

増改築して検査済証を受領する方法も含めると、こちらの図のようなイメージです。

 

 

法的担保

 

 

状況に応じて、どの書類を用意するのかを使いわけましょう。

 

 

まとめ:既存改修でキャリアの幅を広げよう

まとめ:既存建物にもキャリアの幅を広げよう

 

この記事の内容をまとめます。

 

 

✓検査済証がない建築物を増築する方法

  • ステップ1:建築物の分類
  • ステップ2:国交省のガイドラインに基づいて調査
  • ステップ3:報告書をつかって確認申請をする

✓増改築はしないが、建物の適法性を担保したいときの方法

  • 「適法性調査」「エンジニアリングレポート」「既存不適格調書」を使い分ける

 

 

 

既存建物の計画をするときに避けて通れないのが、「検査済証」がないときの対応の方法。

 

 

マニアックな案件なのですが、この分野に精通しておくと、建築家としてのキャリアの幅がかなり広がるはず。

 

 

そのためには、この記事で解説したような既存建物に関する法規の知識がマストです。

 

 

ぼくは実践で協議しながら経験してきましたが、最近の既存改修の需要に合わせて、日経アーキテクチュアとビューローベリタスから、こちらの本も出ています。

 

 

 

 

内容は、どれも増改築を担当する人にとっては必須の情報ばかり。

ぼくはいつでも見れるように、自分用として1冊もっています。

 

 

増改築の担当者でまだ読んでない人は、是非読んでみてください。

というか、ディベロッパーのぼくが読んでいて、設計者が読んでないのはヤバいです、、、

 

 

少なくとも、事務所に1冊は置いておきましょう。

既存不適格調書をつくるときにも役立ちますよ。

 

 

それでは、今回はここで記事を終えます。

 

 

✓減築するときに、確認申請がいるのか知りたい人向け

  

www.akanoren.net