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家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

こんにちは。せのしゅん(@senosyun_archi)です。

不動産業界で働きつつ、個人投資家として投資に注力し、

セミリタイアを目指しています。

 

 

先日こんな論文を見つけました。

 

 

 

 

結論としては、日本で株式等への投資が進まないのは、

中古住宅市場の流動性が低いことが関係している可能性がある、

ということでした。

 

 

内容として、非常に興味深かったので、

ざっくり掻いつまんでレビューしつつ、

私の意見もお伝えしていこうと思います。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介



この論文は大きく3つに分解できます。

 

  • 家計の状況
  • 中古住宅の市況
  • 家計の資産構成と中古住宅市況

 

1つずつ解説します。

 

 

家計の状況

 

まず家計の資産残高の推移です。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

全体感としては、

1990年ごろバブルのタイミングで土地の資産額が頂点に達し、

バブル崩壊後は現金・預金が増えています。

 

 

一方で株式の資産残高は一貫して低いまま。

ここまでが日本の家計の全体像です。

 

 

続いて、地価の上昇率と

消費者物価指数(いわゆるインフレ率)の図表です。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

バブル期までは、地価の上昇率がインフレ率を大きく上回っており、

非常に収益性が高かったことがわかります。

 

 

ここで私から1点指摘しておきたいのは、

バブル期であっても、インフレ率は低水準だった、

ということです。

 

 

物価は大して上がっていないものの、

土地の値段だけが上がるという

異常な現象だったことがわかります。

 

 

バブル崩壊以降は、下記の状況が起きています。

 

  • 【地価の上昇率】ずっと低水準。地価が上がらないので、土地を買っても儲からなくなってきた。
  • 【インフレ率】ずっと低水準。マイナスの時期もあり、いわゆるデフレ。

 

 

失われた30年が上記の状態ですね。

 

 

次に、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産である」

というアンケート調査結果です。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

これを見ると、やはりバブル崩壊を境にして見解が変わり、

「そう思う」と「そうは思わない」が拮抗しています。

 

 

ここで最初に意外だと感じたのは、

「そうは思わない」人が多いこと。

 

 

日本では持ち家志向が非常に強いですが、

株式よりも土地が有利とは思わないのに、住宅を買う人が多い、

というのが違和感でした。

 

 

でも、次の日米の家の価値観の比較で理由がわかりました。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

そもそも日本では家を投資対象として見ている人が少なく、

家族の団らん、疲れを癒す場所、

と捉えられていることが理由です。

 

 

ただし、ここでハッキリ言っておくと、

米国の理解のように、住宅購入は明らかに不動産投資です。

 

 

自分で買った不動産に自分が住むことで、

賃料の支払いを相殺しているに過ぎません。

大家さんみたいなものです。

(自分が住む分の賃料以上のリターンは出ませんが)

 

 

この感覚の違いが、

日米の土地所有の考え方の違いになっているわけですね。

 

 

次に見ていくのが、世帯主の年齢別資産構成です。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

この図で注目したのが、

バブル前後ならまだしも、2014年においても、

自宅関連の資産割合が圧倒的に多いということです。

 

 

なんと平均で家計の57%、

30~39歳においては65%が自宅という資産割合です。

 

 

家計の資産運用は、

土地建物を含めた自宅の価値が支配している、

と言って良いでしょう。

 

 

私の家族含めて、日本人は不動産を持ちすぎでは、

という印象を持っていましたが、

まさかここまでとは・・・

 

 

これは完全に一極集中投資の戦略で、

資産運用の原則である「分散投資」から、

大きく逸脱しています・・・

 

 

次のグラフもかなり衝撃です。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

この図で言えるのは、

年収が下がっているのに負債は激増している、

ということ。

 

 

これは金利の低下や住宅ローンの優遇税制が一因のようです。

 

 

とは言え、

税金が優遇されるからたくさん借金して家を買う、

と言うなら、それは本来投資対象として評価すべき。

でも、地価は上昇していないのだから、

投資対象としての住宅購入はゴミ、ということです。

 

 

とにかく今の日本の家計は、

住宅ローンという借金でレバレッジをかけまくり、

一極集中投資をする、というとんでもない状態になっているワケ。

 

 

日本のマネーリテラシーが低いのは、

この辺りにも表れていますね・・・

 

 

中古住宅の市況

 

次に少し視点を変えて、

日本の中古住宅市況についてです。

 

 

まず総論として、

日本の住宅市況は、ほとんどが新築住宅によるもので、

中古の流通は海外と比べてもまだまだ未発達です。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

その理由の1つとして、

中古住宅の資産評価手法が上げられています。

 

 

住宅というのは、

新築購入後の数年で大幅に減価することになり、

これが持ち家を手放して売却できない一因になっているのでは、

ということです。

 

 

実際に、住宅投資額は伸びているのに、

住宅の資産額は伸びていないという乖離が起きています。

(つまり、資産評価ができていない)

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

これが、日本の中古住宅市況の実態です。

 

 

家計の資産構成と中古住宅市況

 

いよいよこの論文のクライマックスです。

 

 

前半で述べたように、

家計のほとんどを支配する住宅資産ですが、

「実は中古住宅市況が発達していないために、

株式等に投資することが出来ないのでは?」

という仮説を筆者は検討しています。

 

その図表がこちらです。

 

 

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

 

中古住宅の流通度と株式等の資産保有率は、

正の相関があります。

 

※なお正の相関があるからと言って、

因果関係があるかはわからない、という点には注意

 

 

つまり、日本の家計は住宅の流動性が低いことにより、

現預金への選好が高まることから、

結果的に株式等へのリスク資産の割合が減ってしまう、

と推測できるのでは、ということです。

 

 

以上が、この論文の概要です。

 

 

日本の家計は不動産を持ちすぎ

家計における金融資産と土地・住宅資産の保有の関係|論文をカンタンに紹介

 

この論文でも述べられていた通り、

家計は自宅という不動産に大きく依存しています。

 

 

収入のほとんどが自宅購入に充てられて、

自宅の価格が資産運用の成否を決める、

というのは、正直あまりも極端な投資戦略ではないでしょうか。

 

 

分散投資を徹底するなら、

賃貸住宅に住んで、全世界に分散して株式を買うのが、

妥当な資産運用だと考えます。

 

 

結婚して30歳前後になったら家を買うのが当たり前、

という風潮はまだ根強いですものの、

自分でリスクとリターンを天秤にかけた上で、

判断することが肝要と考えます。

 

 

私自身、まだまだ世の中の常識に凝り固まっているときも多いので、

引き続き自分で調べる習慣を身につけていきたいと思います。

 

 

この記事はここまで。

では。おしまい。