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不動産投資はおすすめしない理由|不動産ディベロッパーのぼくが解説

不動産投資はおすすめしない理由|不動産ディベロッパーが解説

不動産投資に興味がある人
「不動産投資をやろうか悩んでいます。やらない人の意見も知りたいので教えてください。」

 

 

こんな疑問にこたえます。

 

 

✓この記事の内容
  • 不動産投資はおすすめしない理由
  • 不動産投資をするならREITでいい
  • 不動産投資よりもお金全般を学ぼう

 

 

こんにちは。せのしゅん(@senosyu_archi)です。

不動産ディベロッパーで働いています。

 

 

投資歴10年、30代前半で資産4000万ですが、不動産投資に手を出すつもりはありません。

 

 

こんなぼくが解説していきます。

では、さっそく見ていきましょう。

 

 

不動産投資はおすすめしない理由

不動産投資はおすすめしない理由

 

ずばり、不動産投資は素人におすすめの投資ではないですね。

 

 

1つの商品に集中投資はリスクが高いから

 

不動産投資は、1000万単位での投資を、1つの商品に集中することが必要です。

 

 

投資の基本は、「分散」をしてリスクを抑えること。

でもこれに逆行するのが、不動産投資です。

 

 

シンプルにリスクが高いですよね。

 

 

たとえば資産を1000万もっている人が、2500万の融資を受けて不動産投資をするとします。

つまり、じぶんの資産の2.5倍の借金を背負うことになります。

 

 

仮に人生ゲームだとすると、

「あ~このゲームもう負けたわ、、、」

と思うレベルの借金じゃないですか?

 

 

たしかに投資にはリスクがつきものですが、ここまでリスクが大きい投資をやるのはちょっとこわいですね、、、

 

 

不動産投資のリスクは、他の投資と比べてちょっと高すぎるのではないかと。

 

 

長期的に不動産価格は下がるから

 

日本の実質的な不動産価格は、人口減少によって、これからどんどん下落していくと考えています。

 

 

実質の住宅地地価は、こちらの図の青色のとおり。

 

 

実質価値

https://www.retio.or.jp/research/pdf/keizaibunseki_18_001_02.pdf

 

 

人口が減れば、それだけ不動産の需要が減るので、価格が下がっていく、という理屈です。

 

 

シンプルですよね。

 

 

でも、こんなグラフを見たことがある人もいるかもしれません。

 

 

公示地価

https://www.mlit.go.jp/common/001333772.pdf

 

 

これを見ると、特に東京の不動産価格は近年上昇しているように見えます。

 

 

「ほ~ら、やっぱり不動産投資はメリットがあるじゃないか。」

 

という人もいるかもです。

 

 

でもこのグラフのポイントは、そもそも「円」の価値が下がっているのかもしれない、という点です。

 

 

平成24年から、アベノミクスによってお金が大量にばらまかれるようになりました。

これは、相対的に「円」の価値が下落しているということです。

 

 

さきほどのグラフも、平成24年を契機に上がってきています。

 

 

つまり、「円」の価値が下落していることで、見かけ上の不動産価格があがっているように見えるが、実質的な不動産としての価値は下がっている、ということです。

 

 

 すこしややこしいですね笑。

 

 

たとえるなら、明治時代の1円と令和時代の1円では価値がちがいますよね。

 

 

明治時代に100円だった不動産は、現在は100億円かもしれません。

が、それは不動産の価値が1億倍になったわけではなく、そもそも1円の価値が下がったから、という考え方もあるわけです。(いわゆるインフレ)

 

 

不動産の価格の推移だけを見るのではなく、「実質的な」不動産の価値があがるかどうかを、考える必要があるということですね。

 

 

で、長期的には「実質的な」不動産の価格は、人口減少で下がっていくと思われるので、不動産投資はやめておいたほうがいいのかな、ということです。

 

 

ちょっとむずかしいのですが、ぜひ知っておいたほうが良いと思ったので、、、

よくわからなければ、ぜひもう1回読んでみてください。

 

 

良い物件を安く仕入れるスキルがないから

 

いくつか不動産投資の本を読みましたが、不動産投資のポイントは、「いかに良い物件を安く仕入れるか」ということに尽きます。

 

 

でも、これは「経験」や「目利き力」、「情報網」があってこそできるもの。

 

 

初心者がいきなりやって、うまくいくほど甘い世界ではないです。

 

 

僕の友人でも不動産投資をしている人がいますが、彼はもともと不動産の売買などで、「相場観」をもっていたので、うまくいっています。

 

 

が、素人が「この不動産は安い!」なんて、正直わかりませんよね。

ぼくは不動産ディベロッパーで働いていますが、それでもわかりません笑。

 

 

借金をしてまで投資をするにも関わらず、相場より安いかどうかがわからないってヤバくないですかね、、、

 

 

こういうわけで、不動産投資を成功させるには、良い物件を安く仕入れるための「スキル」がないと、ちょっとキビシイです、、、という話です。

 

 

不動産投資をやるならREITでいい

不動産投資をやるならREITでいい

 

それでも、もしどうしても不動産投資をやりたいのであれば、REITをまずはやってみるほうが良いかと。

 

 

REITというのは、不動産投資法人を通して不動産の投資を行うものです。

 

 

REIT

 そもそもJ-REITとは? - 投資信託協会

 

 

いきなり大金を使って投資をしなくても、少額から始められるのがメリットです。

 

 

これならリスクを下げながら投資ができるので、初心者はここからスタートするのが良いですよ。

 

 

ちなみにぼくは、不動産投資もやらなければREITもやっていません。

 

  

不動産投資をやらないのは、これまで解説した通り。

REITをやるなら、「別に株式投資でいいかな、、、」という感じです。

 

 

この辺りは好みもあると思うので、気になる人はいろいろ調べてみてください。

 

 

不動産投資よりも、お金全般を学ぼう

不動産投資よりも、お金全般を学ぼう

 

たぶん不動産投資に興味がある人は、

 

  • 大家になって、副収入を得たい
  • 大家になって、アーリーリタイアしたい

 

という希望があるのではないでしょうか。

 

 

「副収入を得たい」「アーリーリタイアしたい」という点について、これはぼくも完全に同意です。

 

 

でもそのためには、「大家になって」不動産収入を得るだけじゃなく、副業とか株式投資、REITなど、他にも方法がありますよね。

 

 

この記事で解説してきたように、いきなり不動産投資に飛びつくのはリスクが高いです。

 

  

もう少し俯瞰して、まずはどうすれば副収入が得られるか、どうすればアーリーリタイアができるのか、から学んだほうが良いかと。

 

 

参考までに、アーリーリタイアについてどう進めていくべきか、ぼくはこの本から学びました。

 

 

 

 

 

外国人のアーリーリタイアの本はいくつかありますが、日本人としてのロールモデルは、著者の穂高さんです。

 

 

不動産投資の内容ではないですが、再現性の高い方法での投資戦略が紹介されています。

 

 

副収入とアーリーリタイアを目指す人にとっては必読書かと。

 

 

ぼくは不動産投資をするつもりはありませんが、副収入でアーリーリタイアを目指すのはあなたと同じです。

 

 

あなたも、本気で目指しているなら、情報への投資はケチらないほうが良いですね。

お金がないなら、図書館で本を借りてもいいので、インプットは絶やさないようにしましょう。

 

 

では、一緒にがんばっていきましょう。

 

 

<追伸>

 

ちなみに、自宅の購入はれっきとした「不動産投資」です。 

気になる人は、こちらも合わせてどうぞ。

 

 

www.akanoren.net