そろそろ家を買いたいなぁ、、、でも、一体どれがオトクな物件なのかわからない、、、。カンタンな見分け方があれば教えてください。
こんな疑問に答えます。
こんにちは。せのしゅん（@senosyun_archi）です。
2026年のセミリタイアを目指している個人投資家で、現在の資産は約4800万。
不動産関係の会社員で、投資商品としての不動産にも関心アリです。
こんなぼくが解説していきます。
では、サクッと見ていきましょう。
家の価格の目安は？【オトクな物件の見分け方】収益還元法を使おう
家の価格の目安を知る方法には、下記の3つの方法があります。
- 収益還元法：家賃収入をベースとして、その物件の稼ぐ能力を評価
- 積算法：路線価や公示価格をベースとして、土地と建物の金額を合計
- 取引事例比較法：周辺の取引事例をベースとして、金額を比較
資産運用の面で考えると、自宅の購入は不動産投資の一種。
自分で自分に物件を貸しているのと同じです
経済合理的に（オトクに）物件を選ぶのであれば、稼ぐ能力を評価する「収益還元法」が適切かと。
※収益還元法にも「直接還元法」と「DCF法」の2種類がありますが、ここでは一般的に使われており、かつ汎用性の高い「直接還元法」を解説します。
【オトクな物件の見分け方】収益還元法の計算方法
収益還元法の計算は、下記のとおり。
利回り参考URL：https://toushi.homes.co.jp/owner/
かなりシンプルな式ですね
では条件を下記に設定し、具体的な数字を入れてシミュレーションしてみます。
- 1年間の家賃収入：家賃20万/月×12か月＝240万
- 経費 ：1年間の家賃収入の25%⇒60万
- 還元利回り ：5.5%
上記をもとに計算すると、適正な物件価格は「3,272万」。
つまり上記の条件で家賃20万くらいの物件を買うなら、「3,272万」が相場ということですね
これは全国でも最低レベルの利回りでの試算。
利回りが上がれば、適正価格はもっと安くなります。
https://toushi.homes.co.jp/owner/
こう考えると、東京の物件価格は高すぎますね、、、
このように、収益還元法を使えばカンタンに物件の適正価格を知ることが出来ますよ。
【オトクな物件の見分け方】収益還元法の注意点
収益還元法は、かなり便利なツールですが注意点もあります。
当たり前ですが、「将来の賃料を確約するものではない」ということです。
こういう意味では、家賃は少し低めに見積るのが安全ですね
あくまで、「現時点」での適正価格の算出方法であることに注意をしておきましょう。
まとめ：家を買うなら収益還元法を使って適正価格を知ろう
この記事の内容をまとめます。
家の価格の目安を知る方法3つ
- 収益還元法
- 積算法
- 取引事例比較法
⇒自宅の購入も不動産投資なので、収益還元法が適切
収益還元法の計算方法
- （1年間の家賃収入-経費）÷ 還元利回り＝適正な物件価格
収益還元法の注意点
- 将来の賃料を確約するものではない
不動産は「一物五価」と言われるほど、価格がまちまちです。
素人がカモにされるのは、この特殊な商品性が原因ですね、、、
自宅購入も含め、不動産投資をするのであれば、買う側もしっかりと知識をつけ、適正価格で買えるようになるべきです。
お目当ての物件があるのであれば、ぜひ収益還元法を使って適正価格を算出してみましょう。
価格交渉にも使えるはずですよ。
素晴らしい物件探しを応援しています。
では。
